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Wann muss der Vermieter den Hund erlauben?

Inhalt dieses Artikels

Hunde in der Wohnung brauchen meistens eine Zustimmung des Vermieters. Sie gehören in der Regel nicht zu den erlaubnisfreien Kleintieren. Einige Urteile sehen das bei sehr kleinen Hunden anders (Landgericht Düsseldorf, 24 S 90/93, Landgericht Kassel, 1 S 503/96). Das sind aber Ausnahmen.

Wenn du einen Hund hast oder anschaffen willst, solltest du beim Abschluss eines Mietvertrages fragen, ob die Hundehaltung erlaubt ist. Idealerweise hältst du das dann auch im Vertrag fest. Allerdings ergibt es sich manchmal erst während der Mietzeit, dass du gerne einen Hund in deiner Wohnung hättest. Dann ist es wichtig, was im Mietvertrag steht.

Hunde in der Wohnung: Regelungen im Mietvertrag

Für Mieter mit Hundewunsch ist es günstig, wenn eine Tierhaltung im Mietvertrag generell erlaubt ist. Dann besteht für die Hundehaltung keine Genehmigungspflicht. Jedoch kann auch ein pauschales Verbot sämtlicher Haustiere in der Wohnung vorteilhaft sein. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter über Gebühr und wird dadurch unwirksam. Einen Hund darf der Vermieter dann untersagen, wenn er konkrete Beeinträchtigungen durch das Tier erwarten kann.

Gibt es im Vertrag keine Klauseln zu Hunden, bedeutet das nicht automatisch, dass sie erlaubt sind! Ein Hund in der Wohnung zählt nur dann als vertragsgemäßer Gebrauch, wenn er die Nachbarn nicht beeinträchtigt. Das ist ganz nach der Maxime: Die Freiheit des Einzelnen hört dort auf, wo die Freiheit eines anderen beginnt. Der Mieter braucht daher in solchen Fällen die Zustimmung des Vermieters.

Wenn der Mietvertrag ein Verbot für Hunde in der Wohnung festlegt, kommt es darauf an, ob die Klausel nur im Formulartext steht oder individuell verabredet wurde. Regelungen, die formularmäßig erfolgen, sind laut BGB unwirksam, wenn sie den Unterzeichner ungerechtfertigt benachteiligen. Das gilt seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs auch für Hunde in der Wohnung (BGH 20.03.2013, VIII ZR 168/12). Dieses Urteil erhöht die Chancen auf eine notfalls einklagbare Zustimmung des Vermieters. Es kommt jedoch auf den Einzelfall an.

Wurde das Hundeverbot im Vertrag individuell vereinbart, bestehen keine rechtlichen Möglichkeiten, etwas dagegen zu tun.

Zustimmungspflicht für Hunde in der Wohnung

Der Vermieter muss einem Hund in der Wohnung dann zustimmen, wenn der Mieter ihn absolut und objektiv benötigt. Eine Pflicht zur Zustimmung besteht daher bei einem Blindenhund. Für einen Wachhund gilt diese Pflicht nur, wenn er bei einsamer Ortslage notwendig wird. Wenn psychisch oder chronisch kranke Kinder einen Hund als Gefährten benötigen, kann dieses auch zur Erlaubnis führen. Allerdings darf es dann keine Ablehnungsgründe geben. Zudem muss oft über Gutachten nachgewiesen werden, dass nur der Hund und keine andere Möglichkeit, den Kranken hilft.

Ablehnungsgründe für Hunde in der Wohnung

Verschiedene Gerichte haben bereits über Gründe entschieden, die es Vermietern erlauben, den Hund in der Wohnung zu verbieten.

Dazu zählen besondere Situationen, die sich aus den Belästigungen durch Geräusche, Gerüche und Tierhaare ergeben. Auch eine bereits bestehende Hundeallergie bei Nachbarn ist ein Verbotsgrund. Die Hunderasse kann ebenfalls ausschlaggebend sein. „Kampfhunde“, also die Listenhunde des jeweiligen Bundeslandes, können generell abgelehnt werden. Das Gleiche gilt für große Tiere in kleinen Wohnungen, mehr als zwei Hunde oder häufig bellende Tiere. Stellt sich eine dieser Situationen erst im Nachhinein heraus, kann der Vermieter die Erlaubnis wirksam widerrufen.

Sind schon Hunde im Mietshaus, spricht die Gleichbehandlung für eine Genehmigung. Allerdings braucht der Vermieter das nicht unbedingt zu beachten (Landgericht Köln, 6 S 269/09). Zudem gilt: Ist ein Hund erlaubt, sind es nicht unbedingt mehrere! Es ist schließlich ein Unterschied, ob man einen Hund hält oder ein ganzes Rudel.

Argumente, die den Vermieter überzeugen

Manchmal ist ein Vermieter nur generell abgeneigt und hat keine unmittelbaren Gründe. Vielleicht hat er nur Horrorgeschichten mit Problemhunden gehört. Verständlich, dass er dann zurückhaltend ist! Den Stress will er sich nicht antun. Der richtige Ansatz ist daher: Mach ihm klar, dass all dies gar nicht passieren kann.

Machst du wichtige Gründe für deinen Hund gültig, kann der Vermieter ihn dir auch in seiner Wohnung nicht verbieten. Je mehr gute Argumente du vorbringst, desto besser. Dazu zählen die Umgänglichkeit des gewünschten Hundes, das friedliche Wesen der Hunderasse und eigene Erfahrungen bei der Hundeerziehung. Ein definitives Plus ist es auch, wenn eine ständige Aufsicht für den Hund gegeben und längeres Bellen ausgeschlossen ist. Kurzes Bellen gehört hingegen zu den gerichtlich anerkannten Eigenschaften von Hunden, die unvermeidbar sind. Bei einem Hundewunsch kann es außerdem helfen, dich gegen mögliche Schäden im Voraus abzusichern und deine Kompetenz mit dem Hund zu belegen.

Einige Vorschläge, wie du dies tun kannst, findest du in unserem Artikel über die Wohnungssuche mit Hund.

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Die 5 häufigsten Irrtümer über Hunde in der Mietwohnung

3 KOMMENTARE

Hatte 15 Jahre einen Hund ist gestorben möchte wieder einen und der Vermieter sagt nein was kann ich machen.

Wir wünschen uns schon lange einen Vierbeinigen Familienzuwachs.

Im Mietvertrag sind Haustiere verboten. Jedoch haben die Vermieter (welche mit im Haus wohnen) selbst einen Hund. Welcher auch den ganzen Tag bei dem kleinsten geräusch anfängt zu bellen. Ist das rechtens?

Für uns wäre ein Hund sehr gut, nur scheint er verboten zu sein.

Wir leben in einer Mietwohnung mit anderen Mietern, vom Vermieter der Wohnung ist kein nein zu hören.

Unsere Vermieter haben gesagt das Hunde generell im Haus verboten sind, eine hat einen Hund und ist Eigentümerin. Es gab eine Abstimmung ob alle damit einverstanden sind, es haben 2 dagegen gesprochen.

Es wäre ein sozusagen Therapiehund, da Mutter, Vater und ich an Depression leiden. Papa und mich hat es nicht so schlimm erwischt, trotztem ist es nicht leicht.Ich bin 16 und werde noch 17.

Ich gehe nicht so gerne spazieren aber mit einem Hund schon, es würde uns helfen. Zumindest glaube ich dass. Wir wollten uns einen Klein bis mittelgroßen Hund holen.

Urteil: Vermieter darf Hundehaltung nicht generell verbieten

Um Tiere in der Mietwohnung gibt es immer wieder Streit. Vermieter haben oft Angst vor Beschädigungen, und Mieter fühlen sich durch ein Verbot eingeschränkt. Ein weiteres Urteil zeigt: Gänzlich verbieten dürfen Vermieter bestimmte Tiere nicht.

Köln – Vermieter dürfen die Tierhaltung nicht pauschal verbieten. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach bestimmte Tierarten überhaupt nicht oder nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen, ist unwirksam.

Das entschied das Amtsgericht Köln (Az.: 210 C 26/15), wie die Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“ berichtet (Heft 1/2017). Denn durch diese vorformulierte Vertragsbedingung werden Mieter unangemessen benachteiligt.

Hundehaltung im Mietvertrag ausgeschlossen

In dem verhandelten Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, die für Tierhaltung die Zustimmung der Vermieterin verlangte. Ausgenommen hiervon waren Kanarienvögel, Wellensittiche, Schildkröten oder Fische. Hunde, Katzen, Mäuse, Kaninchen, Frettchen oder Schweine durften sich generell nicht in den Mieträumen aufhalten.

Auf diesen Passus wurde die Mieterin schon bei der Besichtigung mündlich hingewiesen. Die Mieterin nahm allerdings später doch einen Hund bei sich auf, wogegen die Vermieterin klagte.

Klausel gegen Hundehaltung unwirksam

Ohne Erfolg: Die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, weil sie durch das Verbot der Hundehaltung unangemessen benachteilige. Die Klausel sei zudem unpräzise formuliert, so dass nicht klar sei, ob es überhaupt möglich sei, eine Genehmigung für die Hundehaltung bekommen zu können.

Die Mieterin habe auch nicht, wie von der Vermieterin angenommen, die Pflicht, sie über eine beabsichtigte Hundehaltung zu informieren. Denn die Klausel sei ja unwirksam. Auch sei die Wohnung der Mieterin groß genug, und es gingen keine Störungen von dem Tier aus. Daher könne die Hundehaltung hier nicht untersagt werden.

Tierhaltung in der Mietwohnung: Was erlaubt und was verboten ist

Haustier ist nicht gleich Haustier – vor allem nicht im Mietrecht. Kleintiere, wie Hamster oder Fische, dürfen Mieter auch ohne Erlaubnis des Vermieters halten. Bei Hunden, Katzen und exotischen Tieren wird das Ganze schon komplizierter. Das sollten Mieter zur Tierhaltung in der Mietwohnung wissen.

Katze oder Hund, Kaninchen oder Mini-Schwein: Wenn der Mieter sich für ein Haustier entscheidet, steht er unmittelbar vor der Frage, ob er es in der Wohnung halten darf. Haustierhaltung ist im deutschen Mietrecht nicht eindeutig geregelt, daher kommt es auf den individuellen Fall an: Ein Golden Retriever bekommt die Erlaubnis vielleicht, ein Goldfisch braucht sie gar nicht erst.

Kleintiere: harmlos genug für die Wohnung

Kaninchen, Fische, Meerschweinchen oder Wellensittiche können problemlos in der Mietwohnung gehalten werden. „Kleintiere darf der Vermieter nicht verbieten“, bestätigt Gunther Geiler, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes in Nürnberg. Denn: sie verursachen zumeist keine Probleme, lassen die Wohnung ganz und stören die Nachbarn nicht. Ihre Haltung gehört damit mietrechtlich zum „vertragsmäßigen Gebrauch“ der Unterkunft.

Wie so oft im Leben gibt es aber auch hier Ausnahmen:

• Bei Ratten scheiden sich die Geister. Einige Richter haben bereits ein Haltungsverbot bestätigt, weil sich manche Menschen vor den Tieren ekeln.
• Auch Frettchen dürfen nach Ansicht einiger Gerichte zur Recht verboten werden, weil sie stinken und die Wohnung arg verschmutzen können (AG Köln; Az.: 2 C 340/11).
• Auch die Haltung von Ziervögeln kann für Mieter problematisch werden: Lärmen Sittiche und Papageien zu oft, zu laut, oder während Ruhezeiten, dann kann der Vermieter sie verbieten.

Katzen- oder Hundehaltung in der Mietwohnung: Kommt darauf an

Wollen sich Mieter einen Hund oder eine Katze zulegen, wird das Ganze schon etwas komplizierter. Generell verbieten dürfen Vermieter Hunde und Katzen in der Mietwohnung nicht. Das bestätigte im März 2013 auch der Bundesgerichtshof in einem wegweisenden Urteil (Az.: VIII ZR 168/12). Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag sei demnach unwirksam, erklärten die Richter. Allerdings betonten die Richter auch, dass ein Mieter nicht ohne Rücksicht auf andere eine Katze oder einen Hund in der Mietwohnung halten darf.

Im Zweifel muss also entschieden werden, welche Person das schwerwiegendere Bedürfnis hat: Der Mieter, der Pudel oder Perserkatze halten möchte, oder andere Personen, die sich durch das Haustier gestört fühlen könnten. Die Entscheidung dürfte insbesondere dann gegen Wunsch des Mieters ausfallen, wenn das Tier gefährlich ist. Um Ärger zu vermeiden, sollten Mieter, die sich eine Katze oder einen Hund in ihrer Mietwohnung halten wollen, vorher immer mit ihrem Vermieter sprechen.

Wild oder gefährlich: nicht ohne den Vermieter

Vogelspinnen, Kampfhunde, Reptilien, Gift- oder Würgeschlangen: „Wer gefährliche Tiere in der Mietwohnung halten will, muss den Vermieter um Erlaubnis bitten“, betont Oliver Fouquet, Rechtsanwalt für Mietrecht in Nürnberg. Doch damit nicht genug: Halter von solch ungewöhnlichen Haustieren benötigen zusätzlich eine Halteerlaubnis nach Vorschrift des Landesstraf- und Verordnungsgesetzes.

Eine Ausnahme sind ungefährliche und ungiftige Schlangen: Für sie benötigt der Mieter keine gesetzliche Halteerlaubnis. Ähnlich wie bei Hunden und Katzen kann der Vermieter ihre Haltung nur aus triftigen Gründen verbieten.

Haustierhaltung im Mietvertrag: So steht‘s drin – das ist gemeint

• Haustiere erlaubt : diese Klausel ist eine gute Voraussetzung für die Tierhaltung in der Mietwohnung. Sie meint die „üblichen“ Haustiere: Dazu gehören, neben den ohnehin zustimmungsfreien Kleintieren, auch größere, ungefährliche Tiere wie Hunde, Katzen oder Hausschweine. Gefährliche Tiere wie die Würgeschlange Boa Constrictor oder ein Kampfhund gehören nicht dazu.
• Hund und Katze nur mit Zustimmung des Vermieters : Das geht, sagt Gunther Geiler, und dann sollte man sich auch die Zustimmung des Vermieters zum Haustier einholen (OLG Hamm; Az.: 4 RE 5/80 und 6/80). Der Vermieter hält sich dabei die Möglichkeit offen, im konkreten Fall zu entscheiden. Für ein „Nein“ muss er sachliche Gründe nennen. Kleintiere darf er per Klausel nicht von seiner Zustimmung abhängig machen.
• Haustiere verboten : Das geht gar nicht. Eine Mietsklausel, die Tierhaltung pauschal verbietet, oder in der steht, der Mieter verpflichte sich „keine Hunde und Katzen zu halten“ ist ungültig. Eine solche Klausel würde Mieter unangemessen benachteiligen und keine Rücksicht auf seinen individuellen Fall nehmen (BGH; Az.: VIII ZR168/12).
• Nichts : Wenn im Mietvertrag nichts zur Tierhaltung in der Mietwohnung steht, müssen wie in jedem Fall die einzelnen Interessen gegeneinander abgewogen werden. Ausgenommen bei Kleintieren.

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Das Tier muss raus: Ein „Ja“ kann zurückgenommen werden

Im Fall, dass der Vermieter „ja“ zu einem bestimmten Haustier gesagt hat, kann er seine Zustimmung immer noch zurücknehmen. Aber dafür muss er wie bei einem Nein triftige Gründe nennen. Ist die Begründung ausreichend, kann der Vermieter die Entfernung des Tieres fordern. „Geschieht dies nicht, kann er dem Mieter sogar kündigen “, warnt Fouquet.

Wie schnell das Haustier aus der Mietwohnung muss, hängt laut Fouquet von der Situation ab: „Eine Frist von zwei Wochen sollte der Vermieter dem Mieter schon einräumen, das geht nicht von heute auf morgen. Wenn ein Tier aber für andere Bewohner gefährlich ist, dann muss es gegebenenfalls sofort weg.“

Gastfreundschaft gilt auch für Tiere

Selbst wenn das gewünschte Haustier nicht mit in die Mietwohnung einziehen darf, gibt es einen kleinen Lichtblick für Mieter. Laut Fouquet kann ihm der Vermieter nicht verbieten, von Menschen mit tierischem Anhang in der Wohnung besucht zu werden.

Die tierischen Gäste müssen aber Etikette wahren: Sie sollten sich so benehmen, dass sie niemanden belästigen und nicht zu oft oder zu lange bleiben. Die Frage, wo Besuch anfängt und wo er aufhört, sei schwer zu beantworten, so Fouquet: „Ein Besuch, der länger als sechs Wochen dauert, kann schon kein Besuch mehr sein. Pauschal abgrenzen lässt sich das aber nicht.“ Wie beim Menschen gilt auch: Ein guter Besuch weiß, wann es Zeit ist zu gehen.

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Tierhaltung in der Mietwohnung: Im Zweifel entscheidet der Einzelfall

Ratten müssen packen

Ratten können vom Vermieter verboten werden, weil sie Ekelgefühle bei den Nachbarn hervorrufen.

(LG Essen; Az.: 1 S 497/90)

Ein rüder Einbrecher

Ein Hund verunreinigt wiederholt das Treppenhaus und dringt in fremde Wohnungen ein. Ein Grund, dass der Vermieter seine Abschaffung verlangen kann.

(AG Hamburg/Altona 316 A C 97/89)

Ein Hauch von Schwein

Das Mini-Schwein eines Bewohners war im Treppenhaus zu riechen. Der Geruch war aber nur einmal aufgetreten, das Schwein durfte bleiben.

(AG Köpenick; Az.: 17 C 88/00)

Genug Platz für zwei

Die Haltung von zwei Labrador-Retriever-Hunden in einer Etagenwohnung von 50 Quadratmetern Größe ist vertragsgemäß.

(AG Reinbek 11 C 15/14, WuM 2014, 480)

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Darf der Vermieter Hundehaltung verbieten?

Aktualisiert: 31.01.17 09:27

Darf der Vermieter Hundehaltung verbieten?

Um Tiere in der Mietwohnung gibt es immer wieder Streit. Vermieter haben oft Angst vor Beschädigungen, und Mieter fühlen sich durch ein Verbot eingeschränkt. Ein weiteres Urteil zeigt: Gänzlich verbieten dürfen Vermieter bestimmte Tiere nicht.

Vermieter dürfen die Tierhaltung nicht pauschal verbieten. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach bestimmte Tierarten überhaupt nicht oder nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen, ist unwirksam.

Generelle Tierhaltung ist nicht verboten

Das entschied das Amtsgericht Köln, wie die Zeitschrift "Wohnungswirtschaft und Mietrecht" berichtet (Heft 1/2017). Denn durch diese vorformulierte Vertragsbedingung werden Mieter unangemessen benachteiligt.

In dem verhandelten Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, die für Tierhaltung die Zustimmung der Vermieterin verlangte. Ausgenommen hiervon waren Kanarienvögel, Wellensittiche, Schildkröten oder Fische. Hunde, Katzen, Mäuse, Kaninchen, Frettchen oder Schweine durften sich generell nicht in den Mieträumen aufhalten. Auf diesen Passus wurde die Mieterin schon bei der Besichtigung mündlich hingewiesen. Die Mieterin nahm allerdings später doch einen Hund bei sich auf, wogegen die Vermieterin klagte.

Ohne Erfolg: Die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, weil sie durch das Verbot der Hundehaltung unangemessen benachteilige. Die Klausel sei zudem unpräzise formuliert, so dass nicht klar sei, ob es überhaupt möglich sei, eine Genehmigung für die Hundehaltung bekommen zu können. Die Mieterin habe auch nicht, wie von der Vermieterin angenommen, die Pflicht, sie über eine beabsichtigte Hundehaltung zu informieren. Denn die Klausel sei ja unwirksam. Auch sei die Wohnung der Mieterin groß genug, und es gingen keine Störungen von dem Tier aus. Daher könne die Hundehaltung hier nicht untersagt werden (Az.: 210 C 26/15).

Haustiere im Mietrecht: Wann Sie den Vermieter nicht fragen müssen

Diese Rechte hat der Vermieter

Ist Haustierhaltung in der Wohnung verboten?

24.04.2017, 09:11 Uhr | rw, dapd, dpa-tmn

Welche Haustiere sind in Mietwohnungen erlaubt? (Quelle: Solovyova/Thinkstock by Getty-Images)

Ob Hund, Kaninchen oder auch die Königskobra: Haustiere sind nicht in jedem Mietshaus gern gesehen. Viele Vermieter befürchten, die Vierbeiner könnten die anderen Bewohner stören, weil sie Lärm und Dreck machten. Nicht wenige Hausbesitzer sind deshalb recht streng, was die Haltung von Haustieren angeht. Wie sind Ihre Rechte?

Das sagt das Gesetz

Oft hat der Vermieter gar kein Mitspracherecht. Wie ein höchstrichterliches Urteil bestätigt, dürfen nicht einmal Hunde und Katzen generell verboten werden. Einige wegweisende Gerichtsurteile zur Haustier-Haltung in der Mietwohnung haben wir für Sie zusammengestellt.

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigt in einem Urteil seine mieterfreundliche laufende Rechtsprechung zur Haustierhaltung. Demnach sind generelle Haltungsverbote für Hunde und Katzen in der Mietwohnung unzulässig. Eine entsprechende Klausel im Mietvertrag sei unwirksam, erklärten die obersten Richter in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 168/12).

BGH-Urteil stärkt Mieterrechte bei der Haustierhaltung

"Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet", heißt es in der Urteilsbegründung. Im verhandelten Fall hielt ein Mieter trotz vertraglichen Verbots in seiner Wohnung einen Hund von etwa 20 Zentimeter Höhe. Unter Verweis auf das Hunde- und Katzenverbot im Mietvertrag forderte seine Wohnungsbaugenossenschaft ihn auf, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Dagegen klagte der Mieter und behielt in höchster Instanz recht.

Die Unwirksamkeit des generellen Verbots führe jedoch nicht dazu, "dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann", stellte der achte Zivilsenat des BGH klar. Vielmehr müsse eine "umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen".

Steht nichts im Vertrag, darf der Vermieter auch nicht mitreden

Tiere im Haus sorgen immer wieder für Ärger zwischen Mietern und Vermietern. Bei der Frage, ob Tiere in der Wohnung gehalten werden dürfen und zu welchen Bedingungen, kann sich allerdings keine der beiden Seiten auf ein Gesetz berufen: Es gibt nämlich keines, das die Haltung von Tieren in Wohnungen grundsätzlich regelt.

Inzwischen gibt es allerdings viele Gerichtsurteile, die Richtlinien vorgeben. "Generell gilt: Ist im Mietvertrag nichts geregelt, kann der Vermieter auch nicht mitreden, wenn es um die Haltung von Tieren geht. Dabei spielt es keine Rolle, ob das eine zahme Hausratte ist, ein Hund, eine Katze oder ein Zwergkrokodil", sagt Claus Deese, Geschäftsführer des Mieterschutzbundes in Recklinghausen.

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Vermieter muss Haustierverbot begründen

Zulässig sind jedoch Einschränkungen im Mietvertrag. "In den meisten Verträgen ist ein sogenannter Erlaubnisvorbehalt enthalten. Das bedeutet, dass ich den Vermieter erst fragen muss, wenn ich bestimmte Tiere halten möchte", erklärt Deese.

Je nach Formulierung der Klausel muss der Mieter den Wohnungsbesitzer vor dem Kauf eines Tieres lediglich informieren oder ihn sogar um Erlaubnis fragen, ob er dieses Tier überhaupt in seiner Wohnung halten darf. Auch in letzterem Fall hat ein Vermieter aber nicht immer die Möglichkeit, die Haltung zu untersagen.

Expertenchat: Ihre Fragen zum Mietrecht

"Wenn der Vermieter das Entscheidungsrecht hat, darf er das nicht willkürlich anwenden, sondern muss begründen, warum Katze oder Hund nicht gehalten werden dürfen", sagt Deese. Er könne beispielsweise nicht ohne Grund dem einen Mieter die Haltung eines Hundes verbieten und einem anderen erlauben. Will der Mieter aber einen Kampfhund halten, der andere hingegen einen Pudel, kann der Vermieter durchaus die eine Rasse erlauben und die andere verbieten, um die übrige Hausgemeinschaft zu schützen.

Kleintiere darf jeder Mieter als Haustier halten

Der Erlaubnisvorbehalt im Mietvertrag gilt aber ohnehin nur für größere Tiere. Grundsätzlich nicht verbieten können Vermieter die Haltung von Kleintieren in der Wohnung. "Zu Kleintieren zählt alles, was in Käfigen, Aquarien und Terrarien gehalten werden kann", fasst Deese zusammen. Goldfische, Ratten, Hamster und Kaninchen darf also jeder Mieter ohne weitere Nachfrage beim Vermieter in seinen vier Wänden halten.

Für gefährliche oder ekelerregende Tiere Erlaubnis des Vermieters notwendig

Bei exotischen Tieren wie Vogelspinnen oder Schlangen sollten Mieter allerdings zwei Dinge beachten, schränkt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund ein: Zwar gelte zunächst die Regelung des Mietvertrages bezüglich allgemeiner Tierhaltung. "Unabhängig von der konkreten Regelung im Mietvertrag ist für gefährliche oder ekelerregende Tiere aber immer die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters notwendig", meint Ropertz. "Bei exotischen Tieren ist zudem zu klären, ob sie dem Artenschutzgesetz unterliegen und möglicherweise gar nicht in der Wohnung gehalten werden dürfen."

Nicht jede Klausel im Mietvertrag ist rechtsgültig

Ein wegweisendes Urteil zur Haltung von Haustieren in Mietwohnungen hatte der BGH bereits 2007 gesprochen. Seitdem sind generelle Haustierverbote nicht mehr zulässig. Im verhandelten Fall hatte ein Mieter gegen eine Vertragsklausel geklagt, wonach mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen jede Tierhaltung – insbesondere die von Hunden und Katzen – der Zustimmung durch den Vermieter bedurfte.

Solche und ähnliche Klauseln gibt es in vielen Mietverträgen. Laut BGH-Urteil sind sie aber unwirksam. Die Richter monierten, dass die Klausel Ausnahmen von der Genehmigungsflicht nur für Ziervögel und Zierfische zulasse, nicht aber für andere Kleintiere – etwa Hamster oder Schildkröten. Diese bedürften aber ebenfalls keiner Zustimmung. Die Vertragsklausel könnte Mieter nach Einschätzung der Karlsruher Richter in unzulässiger Art und Weise davon abhalten, Ihr Recht auf Haltung von Kleintieren auch wahrzunehmen, weshalb die ganze Klausel unwirksam werde (Az: VIII ZR 340/06).

Im selben Urteil legten die Richter fest, dass bei Fehlen einer rechtlich wirksamen Haustierregelung im Mietvertrag, Erlaubnis und Verbot der Tierhaltung eine vorausgehende umfassende Abwägung der Interessen aller Betroffener erfordern. Erst nachdem die Interessen des Mieters mit denen der anderen Bewohner, des Vermieters und gegebenenfalls weiterer Betroffener wie beispielsweise Nachbarn gegeneinander abgewägt wurden, darf die Tierhaltung untersagt werden.

Gerichtsurteile: Haustiere im Mietrecht

Damit Sie den vollen Durchblick haben, ob und in welchen Fällen Sie Ihren Vermieter fragen müssen, bevor Sie sich einen Vierbeiner in die Wohnung holen, haben wir einige wegweisende Gerichtsurteile zur Haustier-Haltung in der Mietwohnung für Sie zusammengestellt.

Was sagt der Bundesverband?

Mieter dürfen Kleintiere wie Vögel, Fische oder Hamster ohne Genehmigung des Vermieters in ihrer Wohnung halten. Darauf weist der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hin. Für exotische und gefährliche Tiere brauchen Mieter allerdings eine Erlaubnis. Dazu zählen etwa Schlangen. Auch eine gesetzliche Haltungserlaubnis ist oft notwendig.

Zu berücksichtigen sind also unter anderem Art, Verhalten und Anzahl der Tiere sowie Größe, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses.

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Urteil : Vermieter dürfen Hunde und Katzen nicht generell verbieten

Der Bundesgerichtshof befand in einem Urteil, dass Vermieter das Halten von Hunden oder Katzen nicht generell verbieten dürfen. Nur wenn die "Störfaktoren" überwiegen, müssen die tierischen Mitbewohner ausziehen.

Vermieter dürfen das Halten von Hunden und Katzen in Mietwohnungen nicht generell verbieten. Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe befand in einem am Mittwoch verkündeten Urteil entsprechende Klauseln in Mietverträgen für unangemessen. Vermieter können demnach die Tierhaltung nur nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten - und zwar dann, wenn die „Störfaktoren“ überwiegen. (Az.: VIII ZR 168/12) Im zugrundeliegenden Fall bedeutet das mieterfreundliche Urteil ein Happy End für einen kleinen kranken Jungen, für den die Eltern auf ärztliches Anraten einen Hund beschafft hatten. Obwohl der Mischlingshund mit nur 20 Zentimetern Schulterhöhe in dem Mietshaus laut BGH „allseits wohl gelitten war“, forderte die Vermieterin, eine Wohnungsbaugenossenschaft in Gelsenkirchen, den Auszug des Hundes binnen vier Wochen. Die Genossenschaft berief sich dabei auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach prinzipiell „keine Hunden und Katzen zu halten“ seien.

Diese Klausel erklärte der BGH nun für unwirksam. Die Mieter würden einseitig benachteiligt, weil die Klausel die Haltung von Hunden und Katzen „ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet“. Zudem seien Vermieter gesetzlich verpflichtet, „dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren“. Zu einem „vertragsgemäßen Gebrauch“ könne durchaus auch die Haltung von Tieren gehören, wenn dem im Einzelfall nicht Interessen des Vermieters oder der Nachbarn entgegenstehen.

Dies bedeute aber nicht, „dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann“, betonten die Karlsruher Richter. Im Streitfall allerdings müsse nach Abwägung aller Interessen die Wohnungsbaugenossenschaft die Hundehaltung erlauben.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßte das Urteil. „Es ist letztlich kein Grund ersichtlich, warum Mieter nicht einen kleinen Hund halten dürfen, wenn der niemanden im Haus stört und sich kein Nachbar beschwert“, erklärte DMB-Direktor Lukas Siebenkotten in Berlin.

Dem Deutschen Tierschutzbund ging die Entscheidung der Richter nicht weit genug. Im konkreten Fall sei es um die Haltung eines kleinen Hundes gegangen, erklärte dessen Präsident Thomas Schröder.

„Wäre der Hund größer gewesen, hätte das Urteil sehr schnell anders aussehen können, und das darf nicht sein.“ Tiere nähmen gerade für alte oder sozial benachteiligte Menschen häufig die Rolle des einzigen Sozialpartners ein und bildeten oft „die letzte Brücke in die Gesellschaft“. Dies müsse bei künftigen Urteilen bedacht werden. (AFP)

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Tierhaltung in der Wohnung – was darf der Vermieter verbieten und was nicht?

Hunde, Katzen, Fische, Hamster oder auch Schlangen und Echsen – nicht in jedem Mietshaus werden Tiere gerne gesehen. Die Vermieter befürchten, dass die Tiere in der Wohnung die anderen Mieter stören, dass sie Dreck und Lärm machen oder das Eigentum des Vermieters zerstören. Daher sind nicht alle Hausbesitzer mit Tierhaltung in der Wohnung einverstanden oder sehr streng, wenn es um die Tierart geht. Aber welche Rechte haben Vermieter, wenn es um die Tierhaltung in der Wohnung geht und welche Rechte haben die Mieter?

Tiere in der Wohnung – das sagt das Gesetz

Oftmals hat der Vermieter kein Mitspracherecht, wenn es um die Tierhaltung in der Wohnung geht. So besagt zum Beispiel ein Urteil, dass nicht einmal Katzen und Hunde generell verboten werden dürfen. Das hat auch das höchste deutsche Gericht, der Bundesgerichtshof in Karlsruhe bestätigt, der entschieden hat, dass ein grundsätzliches Verbot für die Tierhaltung in der Wohnung unwirksam ist. Die Mieter werden unangemessen benachteiligt wenn sie keine Hunde und Katzen halten dürfen, heißt es in der Urteilsbegründung des BGH. Vorausgegangen war ein Streit zwischen einer Wohnungsbaugesellschaft und ihrem Mieter, der einen Hund in der Wohnung halten wollte, das Gericht gab dem Mieter recht, der Hund durfte bleiben.

Es gibt kein Gesetz

Es ist für die Gerichte schwierig, ein Urteil zu fällen, ob Tierhaltung in der Wohnung erlaubt ist oder nicht, denn es gibt leider kein entsprechendes Gesetz, was die Haltung eindeutig erlaubt oder verbietet. Aber es gibt inzwischen Urteile, die als Richtlinien gelten. Grundsätzlich gilt aber, wenn es im Mietvertrag keine ausdrückliche Klausel gibt, die die Tierhaltung in der Wohnung verbietet, dann darf der Mieter auch ein Haustier seiner Wahl halten. Es spielt dabei überhaupt keine Rolle, ob es sich dabei um einen Hamster, einen Hund oder ein Krokodil handelt. Wenn der Vermieter nicht mit einem Haustier einverstanden ist, dann muss er sein Verbot plausibel begründen können. Wurde in der Wohnung zum Beispiel ein teurer Parkettfußboden verlegt, dann kann der Vermieter die Haltung einer Katze in Hinblick auf den empfindlichen Fußboden verbieten.

Einschränkungen im Mietvertrag

In vielen Mietverträgen gibt es einen sogenannten Erlaubnisvorbehalt. Das bedeutet: Der Mieter muss seinen Vermieter fragen, ob er ein bestimmtes Haustier halten darf. Je nach Formulierung dieser Klausel kann es aber auch sein, dass der Mieter den Besitzer der Wohnung vor dem Kauf nur informieren oder ihn um Erlaubnis fragen muss, ob er mit der Tierhaltung in der Wohnung einverstanden ist. Der Vermieter hat jedoch nicht immer das Recht und die Möglichkeit, die Haltung eines Tieres zu untersagen. Allerdings kann ein Vermieter seinem Mieter verbieten, einen Kampfhund zu halten, hingegen wird es schwerfallen, zu begründen, warum ein kleiner Hund wie beispielsweise ein Yorkshire-Terrier im Haus nicht gerne gesehen wird.

Kleintiere sind immer erlaubt

Der Erlaubnisvorbehalt gilt nur für größere Tiere, also für Hunde und Katzen, Kleintiere sind davon nicht betroffen. Der Vermieter kann nicht generell die Haltung von Tieren verbieten, die in einem Aquarium, einem Terrarium oder in einem Käfig leben. Das Gleiche gilt auch für Hamster, Ratten, Meerschweinchen oder Kaninchen, die jeder Mieter in seiner Wohnung halten darf, ohne seinen Vermieter fragen zu müssen. Was ist aber mit kleinen exotischen Tieren? Wer einen Gecko oder ein Chamäleon in seinen eigenen vier Wänden halten möchte, der muss seinen Vermieter nicht fragen, anders sieht es aus, wenn es sich um gefährliche oder ekelerregende Tiere handelt, hier hat der Vermieter immer ein Mitspracherecht. Zudem muss feststehen, ob die Tiere auch dem Artenschutzgesetz unterliegen und ob sie überhaupt in einer Wohnung gehalten werden dürfen.

Nicht alles ist rechtsgültig

Im Jahre 2007 sprach der Bundesgerichtshof ein wegweisendes Urteil zum Thema Tierhaltung in der Wohnung. Seit diesem Urteil ist ein generelles Verbot von Haustieren nicht mehr zulässig. Vorausgegangen war ein Fall, bei dem ein Mieter gegen eine Klausel in seinem Mietvertrag geklagt hatte, wonach mit Ausnahme von Zierfischen und Ziervögeln, alle anderen Tier nur mit der Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen. Diese Klauseln sind in vielen Mietverträgen zu finden, sie sind laut BGH aber unzulässig und damit unwirksam.

Wer seine Katze mit in die neue Wohnung nehmen möchte, der darf das laut BGH, aber es ist immer besser, mit offenen Karten zu spielen und den Vermieter zu fragen, ob er gegen einen schnurrenden Stubentiger etwas einzuwenden hat.

Bild: © Depositphotos.com / DL80WES

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Ulrike Dietz

Ulrike Dietz ist verheiratet, Mutter von zwei Kindern und lebt im Hochsauerland. Die Journalistin und Buchautorin schreibt Artikel zu vielen verschiedenen Themen und bezeichnet sich selbst als flexibel, aufgeschlossen und wissbegierig.

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In stдdtischen Wohnungen oder in Mehrparteienhдusern werden als Haustiere meist nur Hund und Katze, Vцgel usw. betrachtet. In lдndlichen Gegenden, insbesondere, wenn ein ehemaliger Bauernhof mit etwas Grund gemietet wurde, kann es auch schon mal ein Pferd, Geflьgel, Kaninchen, Tauben oder ein Hausschwein sein.

Allgemein erlaubte Tierhaltung

Allgemein erlaubt ist nach ьberwiegender Ansicht die Haltung von Kleintieren in Kдfigen, Terrarien usw. Dies gilt auch dann, wenn nichts im Mietvertrag steht. Die Anzahl oder Menge der gehaltenen Kleintiere darf aber das ьbliche MaЯ nicht wesentlich ьbersteigen. Nach einer Entscheidung des AG Eschweiler, WuM 1992, S. 240 sind z.B. vier Aquarien noch zulдssig.

Auch hier kommt es auf den Einzelfall an. Vier Aquarien, die jeweils 1000 Liter fassen, bedьrften wohl der Erlaubnis des Vermieters, schon weil die Bodenbelastung mit dem betrдchtlichen Gewicht eines groЯen Aquariums zu Schдden an der Mietsache fьhren kцnnte.

Auch Kleintiere kцnnen objektiv gefдhrlich sein. So kann der Vermieter meist die Haltung einer nennenswerten Anzahl von Insekten, Kдfern oder giftigen Schlangen untersagen, wie z.B. Kakerlaken, Termiten, Vipern usw. wenn von diesen eine Gefahr fьr andere Mieter oder die Mietsache ausgehen kann.

Kleintiere und andere Haustiere

Bei Haustieren wird unterschieden zwischen sogenannten Kleintieren und anderen Tieren. Kleintiere sind solche, die ьberwiegend in Kдfigen, Terrarien oder Aquarien gehalten werden, z.B. Vцgel, Fische, Meerschweinchen, kleine ungiftige Schlangen usw.

Bei Kleintieren wird unterstellt, dass sie keine Belдstigungen anderer Hausbewohner oder Beschдdigungen der Mietwohnung verursachen. Zu Kleintieren in diesem Sinne zдhlen deshalb meist nicht grцЯere Vцgel wie einige Papageienarten, die sehr laut werden kцnnen oder giftige Schlangen, die einen erhebliche Gefahrenherd darstellen.

Andere Haustiere im Sinne der mietrechtlichen Tierhaltung sind Hunde und Katzen, grцЯere Vцgel und so weiter.

Art der Tierhaltung

Der Mieter darf sein Tier auf ьbliche, bzw. mцglichst artgerechte Weise halten. Stцrungen, die von dem Tier ausgehen, sind auf das ьbliche und unvermeidliche MaЯ zu beschrдnken. Darьber hinausgehende Stцrungen hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters zu unterbinden oder zu beseitigen.

Beispiel: Gelegentliches Bellen eines Hundes ist hinzunehmen. Stдndiges Bellen jedoch nicht.

Tiere von Besuchern

Der Besuch des Mieters darf sein Haustier fьr die Zeit des Besuchs mitbringen. Die kurzzeitige Aufnahme von Tieren durch den Mieter, beispielsweise als Notquartier fьr die Dauer des Urlaubs von Bekannten oder Verwandten, soll dagegen nicht zulдssig sein, AG Frankfurt/M. WuM 1988, S.157.

Dies erklдrt sich dadurch, dass zur vertragsgemдЯen Nutzung einer Mietwohnung zwar sehr wohl der Empfang von Besuch gehцrt der auch mal lдnger als einen Nachmittag bleibt, aber nicht das Bedьrfnis des Mieters, Bekannten oder Verwandten eine Gefдlligkeit zu erweisen. Fьr solche Fдlle gibt es Tierpensionen.

Beschrдnkungen der Erlaubnis oder des Verbots

Die weit verbreitete Ansicht, dass die Haltung von Haustieren, die keine Kleintiere sind, grundsдtzlich erlaubt sein mьsse, ist falsch.

Die Haltung grцЯerer Tiere wie Hunde oder Katzen bedarf der Zustimmung bzw. der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn nichts im Mietvertrag steht. Dies liegt vor allem daran, dass diese Tiere Belдstigungen anderer Hausbewohner verursachen kцnnen oder eine Gefahr fьr die Mietsache darstellen kцnnen. Beispiele sind lautes oder stдndiges Gebell oder Gejaule oder Mцglichkeit der Verunreinigung des Hausgrundstьcks durch die Tiere.

Es kommt grundsдtzlich nicht darauf an, ob das betroffene Haustier ( "Mein Fido ist aber ganz lieb, stubenrein und bellen tut er auch fast nicht") im Einzelfall tatsдchlich keinerlei Stцrungen verursacht. Tiere sind Lebewesen und kцnnen ihr Verhalten дndern, wie auch Tierhalter ihr Verhalten дndern kцnnen.

Ferner ist der Vermieter dem Risiko ausgesetzt, dass andere Mieter des Hauses die Miete mindern, weil sie von dem Tier eines anderen belдstigt oder gar bedroht werden. Im UmkehrschluЯ muЯ es dem Vermieter daher erlaubt sein, die Haltung grцЯerer Tiere von seiner Zustimmung abhдngig zu machen um seine Interessen wahren zu kцnnen.

Der Vermieter ist in seinem Ermessen, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht, unter anderem daran gebunden, dass er seinem Mieter den vertragsgemдЯen Gebrauch der Wohnung gewдhren muss. Hierzu kann auch die Haltung eines Tieres gehцren, sofern vom Tier keine Stцrungen oder Gefahren ausgehen, welche den Frieden der Hausgemeinschaft stцren kцnnten. Bei erheblichen Belangen des Mieters oder wenn der Vermieter anderen Mietern des Hauses die Tierhaltung bereits erlaubt hat, kann die Abwдgung schneller zugunsten des Mieters ausfallen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs in Sachen VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013 muss der Vermieter eine konkrete Prьfung in jedem Einzelfall vornehmen und kann nicht auf sein ьbliches Vorgehen verweisen.

Die Erlaubnis des Vermieters gilt im Zweifel nur fьr das betreffende Tier erteilt, AG Kassel, WuM 1987, S. 144.

Geben die Umstдnde dazu AnlaЯ, kann der Vermieter vom Mieter als Vorbedingung zur Erlaubniserteilung den AbschluЯ oder den Nachweis einer einschlдgigen Versicherung verlangen, z.B. einer Wasserschadenversicherung bei Auqarienhaltung.

Grundsдtzlich muЯ der Vermieter dem Wunsch des Mieters nach Erlaubniserteilung nicht ohne weiteres nachkommen. Dies kann aber dann der Fall sein, wenn

• andere Mieter des Hauses bereits ein Haustier halten
• (erhebliche), jedenfalls nachvollziehbare Belange des Mieters betroffen sind

Der Vermieter darf bei der Erlaubnisverweigerung nicht rechtsmissbrдuchlich handeln. Sind erhebliche Belange des Mieters betroffen, hat der Vermieter Grьnde anzufьhren, warum er die Erlaubnis verweigert.

Im Einzelfall kцnnen die Belange des Mieters ьberwiegen, z.B. wenn der Blinde auf einen Blindenhund angewiesen ist, AG Mьnster in WuM 1992, S.116 und andere. Tierhaltung aus psychischen Grьnden soll nur dort erlaubt werden mьssen, wo die psychischen Grьnde erhebliches Gewicht haben, LG Hamburg, WuM 1996, S. 532.

Mittlerweile scheinen die Interessen des Vermieters nach der BGH-Entscheidung vom 20.03.2013 nicht mehr grundsдtzlich hцher gewichtet zu sein als die des Mieters, so dass neuere Urteile цfter zugunsten des Mieters ausfallen kцnnten.

Formularklauseln, Tierhaltungsverbot

Klauseln, die die Haltung von Tieren generell verbieten, sind unwirksam. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter sich dann sorglos jedes Tier anschaffen kann. Der oben genannte Erlaubnisvorbehalt des Vermieters fьr Tiere, die keine Kleintiere sind, bleibt erhalten.

Klauseln, die Haustierhaltung verbieten, aber Kleintiere von diesem Verbot ausnehmen, kцnnen grundsдtzlich zulдssig sein, siehe BGH in WuM 1993, S. 109 und andere. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14.11.2007 zur Tierhaltung in der Mietwohnung sind an solche Klauseln mittlerweile erhцhte Anforderungen zu stellen. Lesen Sie dazu die vorstehend verlinkte Seite.

Entsprechende Haustierhaltungsverbote kцnnen auch fьr Einfamilienhдuser wirksam vereinbart werden, BverfG in WuM 1981, S. 77.

Gleichbehandlung aller Mieter im Haus

Wer in einem Mehrparteienhaus wohnt, in dem bereits ein Haustier gehalten wird, sollte nicht ohne weiteres davon ausgehen, dass Haustierhaltung generell erlaubt ist. Hierzu sollte zunдchst der Mietvertrag gelesen werden. Wer sich ein Haustier anschaffen will, sollte weiterhin den Vermieter kontaktieren und um Erlaubniserteilung, falls erforderlich, bitten.

Generell gilt, dass Gleichbehandlung nur dort verlangt werden kann, wo auch die gleiche Situation gegeben ist. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung daher nicht ohne weiteres verweigern, wenn schon andere Mieter des Hauses ein Haustier halten.

Hдufige Ausnahmen sind jedoch erhebliche Belange der anderen Mieter. Hier hat der Vermieter eine bestimmte Situation des einzelnen Mieters, zum Beispiel der Bedarf nach einem Blindenhund, berьcksichtigt. Besteht diese bestimmte Situation bei dem beantragenden Mieter nicht, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern wenn die Interessen des Mieters nicht ьberwiegen.

Es kommt weiter dazu, dass beim beantragenden Mieter eine vergleichbare oder fьr die Tierhaltung bessere Wohnsituation vorliegen muЯ und dass er ein vergleichbares Tier halten will.

Beispiel: Dem Nachbarn wurde die Haltung eines Pekinesen in seiner 50 qm - Zwei-Zimmer-Wohnung erlaubt. Besondere Grьnde sind nicht ersichtlich. Der Mieter mцchte nun einen Rehpinscher in seiner vergleichbaren oder grцЯeren Wohnung halten. Der Vermieter muЯ die Erlaubnis erteilen.

Anders wдre es, wenn der Mieter eine Dogge in dieser Wohnung halten mцchte. Hier kann der Vermieter die Erlaubnis ablehnen, da die Wohnung fьr die Haltung einer Dogge zu klein ist, vgl. AG Bergisch-Gladbach WuM 1991, S. 341.

Widerruf der Erlaubniserteilung

Der Vermieter kann eine Erlaubnis widerrufen, wenn von dem Tier Stцrungen ausgehen, mit denen bei Erlaubniserteilung nicht gerechnet werden musste.

Beispiel: Es stellt sich heraus, dass der kleine Pekinese stдndig andere Mieter oder den Postboten anfдllt. Es stellt sich heraus, dass der Hund stдndig bellt. Es stellt sich heraus, dass die Katze (nachweislich) allergische Reaktionen bei anderen Hausbewohnern auslцst.

Rechtsfolgen bei VerstoЯ gegen das Tierhaltungsverbot

Hдlt der Mieter ein Tier ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, kann der Vermieter vom Mieter die Entfernung des Tieres verlangen. Entfernt der Mieter das Tier dann nicht, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen oder bei hartnдckigen VerstцЯen wegen vertragswidrigen Gebrauchs kьndigen, § 543 BGB.

Tierhalterhaftung

Der Tierhalter haftet fьr Sach-, Kцrper und Gesundheitsschдden von Dritten, die durch sein(e) Tier(e) verursacht werden, nach § 833 BGB. Bei Nutztieren haftet der Tierhalter nur, wenn er fahrlдssig gehandelt hat. Auch der Tierhьter (Gefдlligkeitsaufnahme von Tieren in der Urlaubszeit! ) haftet neben dem Tierhalter nach § 834 BGB, wenn er fahrlдssig war.

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Urteil des BGH zur Hunde- und Katzenhaltung

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Ein generelles Haustierverbot ist in Mietverträgen nicht zulässig. Aber was heißt das konkret für Mieter, die sich gern einen Hund oder eine Katze anschaffen wollen? Haben etwa Mieter mit entsprechenden Allergien das Recht, in einem tierfreien Haus zu leben? Immonet hat mit Rechtsexpertin Ricarda Breiholdt gesprochen und sich das Urteil erklären lassen.

Mehr Tipps

Immonet: Nach der Entscheidung des BGH können Vermieter die Tierhaltung nur noch nach einer individuellen Einzelfallprüfung verbieten und auch nur dann, wenn die Störfaktoren überwiegen. Muss der Vermieter auflisten bzw. belegen, welche Störfaktoren dagegensprechen?

Ricarda Breiholdt: Richtig ist, dass der Vermieter künftig sachliche Argumente vorbringen muss, um die vom Mieter gewünschte Katzen- oder Hundehaltung zu untersagen. Dabei betont der BGH ausdrücklich, dass ein im Mietvertrag vorformuliertes Verbot von Katzen- und Hundehaltung bzw. der Tierhaltung insgesamt – also auch unter Berücksichtigung der Kleintiere – nicht zulässig ist. Vielmehr ist eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der Hausbewohner und Nachbarn erforderlich. Pauschale Erwägungen und Lebenserfahrung genügen nicht als Begründung, der Vermieter muss die konkreten Störfaktoren, die gegen eine Katzen- oder Hundehaltung sprechen, darlegen und begründen.

Wenn sich die Tierhaltung nicht nachteilig auf andere Mieter auswirkt, muss der Vermieter dann der Tierhaltung zustimmen? Oder gibt es noch andere Wege, die Tierhaltung zu verbieten?

Breiholdt: Berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn sind nur ein Aspekt der Abwägung. Größe, Zustand und Lage der Wohnung oder des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, spielen in einer umfassenden Interessenabwägung ebenfalls eine Rolle. Ebenso zählen Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, die persönlichen Verhältnisse, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung durch den Vermieter sowie die besonderen Bedürfnisse des Mieters. So können zum Beispiel die drohende Verschmutzung sowie eine übermäßige Abnutzung des Mietobjekts Gründe sein, die Tierhaltung zu verbieten. Allerdings genügt auch hier nicht die allgemeine Lebenserfahrung, dass Hunde und Katzen Schmutz verursachen können oder sich Böden und Wände generell schneller abnutzen. Vielmehr muss der Vermieter darlegen, dass und in welcher Weise die Wohnung oder gegebenenfalls das Treppenhaus durch die Tierhaltung konkret (und dies ist wichtig) überhöht abgenutzt wird.

Was passiert, wenn sich Vermieter und Mieter uneinig darüber sind, was Störfaktoren sind bzw. unterschiedlicher Meinung sind, wie sehr das Tier Nachbarn stören würde?

Breiholdt: Ein solcher Fall endet in aller Regel vor Gericht. Je nach mietvertraglicher Ausgestaltung ist eine Klage des Mieters auf Zustimmung zur Tierhaltung erforderlich oder aber der Vermieter erhebt eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage gegen seinen Mieter. Dabei liegt die Entscheidung beim Richter, der stets im Einzelfall alle vorgetragenen Kriterien abwägt.

Wie gehe ich am besten vor, wenn ich meinen Vermieter auffordern will, eine Einzelfallentscheidung zu treffen?

Breiholdt: Wichtig ist zunächst, den Mietvertrag anzuschauen. So gilt die Entscheidung des BGH nur für formularvertragliche Regelungen, nicht hingegen für ein individuell vereinbartes Hunde- oder Katzenverbot. In aller Regel jedoch sollte der Mieter an seinen Vermieter oder den beauftragten Verwalter herantreten und um die Zustimmung bitten sowie gegebenenfalls auch schon seine Beweggründe darlegen.

Gibt es Fälle, in denen es sich erst gar nicht lohnt, den Vermieter um Erlaubnis zu fragen? Zum Beispiel, wenn ich einen Hund habe, der viel bellt oder ich Besitzer einer Dogge bin?

Breiholdt: Die Praxis zeigt, dass es bei den eher „problematischen“ Tieren in aller Regel zu erheblichen Auseinandersetzungen nicht nur im Vermieter-Mieter-Verhältnis kommt, sondern vor allem auch zwischen den Hausbewohnern. Die Tierhaltung mag zwar zeitweise gut gehen, dies kann sich aber schnell ändern, wenn andere Hausbewohner hinzukommen, die sich durch das Gebelle oder aggressive Verhalten des Tieres gestört fühlen bzw. verängstigt sind. Dabei kann auch die Größe des Tieres eine nicht unerhebliche Rolle spielen. In dem vom BGH entschiedenen Fall handelte es sich um einen kleinen, nur etwa 20 cm schulterhohen Malteser-Mischling. Damit ist zwar grundsätzlich die Haltung einer Dogge in einer Wohnung nicht ausgeschlossen. Hier wird jedoch im Einzelfall entschieden, wozu auch die Frage der artgerechten Haltung gehören kann oder eine Gefährdung bzw. Belästigung der Nachbarn durch Anspringen, Allergien oder ständiges Bellen.

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Haustiere im Mietrecht: Darf der Vermieter die Tierhaltung verbieten?

Hunde- und Katzenhaltung in der Wohnung kann nicht generell verboten werden

Der Hund bellt, die Katze schleppt tote Mäuse durch den Hausflur und die Kanarienvögel trällern aus vollem Halse: Es gibt diverse Gründe, warum manche Vermieter die Tierhaltung in der Wohnung verbieten wollen. Doch darf der Vermieter die Haltung eines Haustiers im Mietvertrag einfach untersagen?

Nein, entschied der Bundesgerichtshof im März 2013 (AZ.: VIII ZR 168/12). Demgemäß würden Klauseln, die die Tierhaltung generell verbieten, eine unangemessene Benachteiligung für den Mieter darstellen und wären somit unwirksam. Vielmehr müsste eine „umfassende Interessenabwägung im Einzelfall“ erfolgen, hieß es im Urteil.

Allerdings bedeutet das nicht, dass man ohne jegliche Rücksicht auf die restlichen Mietparteien oder den Vermieter Hunde und Katzen halten darf. Stattdessen muss Rücksprache gehalten werden. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Einzelfall zu prüfen. Ein Verbot kann beispielsweise aufgrund von Lärm- und Geruchsbelästigung, Gesundheitsproblemen und Sicherheitsbedenken gerechtfertigt werden. Allerdings müssen diese Argumente sachlich begründet und konkret darlegt werden. Die bloße „Annahme“ des Vermieters, das Tier könnte Verschmutzungen und Abnutzungen hervorrufen, reicht in diesem Fall nicht aus.

Hunde- und Katzenhaltung im Mietrecht: Interessenabwägung im Einzelfall

Als Mieter habt Ihr also ein Recht darauf, dass Eure Situation individuell geprüft wird. Wenn die Bedürfnisse des Mieters deutlich über denen des Vermieters stehen, muss eine Tierhaltung sogar gestattet werden. Dies ist beispielsweise bei Blindenhunden der Fall.

Diese Kriterien müssen bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden

• Art und Größe des Tiers
• Verhalten und Anzahl der Tiere
• Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung/des Hauses in dem sich die Wohnung befindet
• Anzahl, persönliche Verhältnisse, Alter und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn
• Anzahl und Art anderer Tiere im Haus
• Bisherige Handhabung durch den Vermieter (Anspruch auf Gleichbehandlung)
• Besondere Bedürfnisse des Mieters

(BGH, Urteil v. 14.11.2007 AZ.: VIII ZR 340/06)

Kleintierhaltung in der Wohnung immer erlaubt

Ganz gleich was in Eurem Mietvertrag steht: Kleintiere sind immer erlaubt. So steht es seit dem Urteil des Bundesgerichtshof (BGH Urt. V. 20.3.2013, VIII ZR 168/12) fest. Bei Kleintieren handelt es sich vor allem um ungiftige/ungefährliche Tiere, die in Käfigen, Volieren, Terrarien oder Aquarien leben. Hamster, Wellensittich oder Goldfisch dürft Ihr also grundsätzlich halten, da davon ausgegangen wird, dass diese Tiere keine Belästigung oder Beschädigung an der Mietwohnung hervorrufen.

Die allgemeine Erlaubnis der Kleintierhaltung in der Mietwohnung ist jedoch davon abhängig, dass die Anzahl der gehaltenen Kleintiere im angemessenen Rahmen bleibt. Wer versucht drei Vogelvolieren, zwei Kaninchen-Gehege und sechs Aquarien in einer Zweizimmerwohnung unterzubringen, könnte also trotzdem mit hoher Wahrscheinlichkeit Probleme mit dem Vermieter bekommen.

Haustiere im Mietrecht: Für welche Tiere brauche ich eine Erlaubnis?

Eine Klausel im Mietvertrag, wonach alle Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürften, ist ebenso unzulässig, wie ein grundsätzliches Tierhaltungsverbot. Trotzdem gibt es einige Tierarten, die nur mit expliziter Erlaubnis des Vermieters gehalten werden dürfen. Hierunter zählen unter anderem Gift- oder Würgeschlangen, einige Spinnenarten (Riesen- oder Giftspinnen) und Skorpione. Auch gewisse Papageienarten bedürfen aufgrund einer potenziellen Lärmbelästigung einer Haltungserlaubnis.

Der Vermieter hat es in diesen Fällen zudem recht leicht, seine Zustimmung zu verweigern, da Gefährdungen, Lärmstörungen oder Sicherheitsrisiken zu den Gründen zählen, die ein Haltungsverbot eines Haustiers rechtfertigen. Auch bei Tieren, die potenziell Ekel bei anderen Menschen hervorrufen, kann es manchmal schwierig werden. Das gilt neben Spinnen zum Beispiel auch für Ratten, die als Haustiere inzwischen sehr beliebt sind.

Hunde- und Katzenhaltung in der Wohnung: Erlaubnisabhängig aber nicht verboten

Auch die Hunde- und Katzenhaltung in der Wohnung bedarf der Zustimmung des Vermieters, allerdings kann diese nicht einfach pauschal verwehrt werden. Stattdessen muss der Vermieter eine konkrete Prüfung im Einzelfall (wie oben beschrieben) vornehmen und sachliche/konkrete Argumente für ein Verbot vorbringen. Der Hinweis auf eine mögliche Verschmutzung oder Lärmbelästigung reicht nicht aus.

Insbesondere wenn bereits anderen Parteien im Haus die Tierhaltung erlaubt wurde oder der Mieter ein berechtigtes Interesse hat (bspw. Blindenführhund), kann ein Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters bestehen.

Überprüfen Sie Ihren Mietvertrag

Folgende Vertragsklauseln zur Tierhaltung sind unzulässig

1. Generelles Tierhaltungsverbot

Ist die Haltung jeglicher Haustiere in Eurem Mietvertrag untersagt, ist die Klausel gemäß dem Urteil des Bundesgerichtshofs unzulässig, da dies eine unangemessene Benachteiligung für Euch als Mieter darstellt. Ungefährliche/ungiftige Kleintiere wie Kaninchen, Geckos oder Fische und Wellensittiche dürfen nämlich immer gehalten werden, sofern die Tieranzahl im angemessenen Rahmen bleibt.

2. Generelles Verbot zur Katzen- und Hundehaltung in der Mietwohnung

Auch die Hunde- und/oder Katzenhaltung darf nicht pauschal verboten werden, da das Haltungsverbot so ausnahmslos und ohne Abwägung der Mieterinteressen eine unangemessene Benachteiligung.

3. Tierhaltung generell abhängig von der Zustimmung

Enthält Euer Mietvertrag eine Klausel, demnach jegliche Tierhaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängig ist, ist dieser Punkt ebenfalls unwirksam, insbesondere wenn der Vermieter nicht darlegt, nach welchen Kriterien die Entscheidung gefällt wird. Zudem gilt auch hier, dass einige Kleintiere grundsätzlich gehalten werden dürfen – auch ohne Zustimmung.

4. Generelles Tierhaltungsverbot mit Ausnahmen

Wenn der Vermieter die Tierhaltung verbietet, aber beispielsweise einige wenige Kleintierarten von dem Verbot ausnimmt, ist auch diese Klausel meist unwirksam. Insbesondere, wenn weitere Kleintiere, die grundsätzlich gehalten werden dürfen, nicht bei den Ausnahmen mit aufgeführt sind.

Was kann ich tun, wenn der Vermieter die Tierhaltung verbietet?

Wenn Euer Mietvertrag ein allgemeines Verbot zur Tierhaltung oder zur Hunde- und Katzenhaltung enthält, solltet Ihr die Klauseln rechtlich prüfen lassen. Ungefährliche/ungiftige Kleintiere, deren Anzahl sich im angemessenen Rahmen befindet, dürft Ihr auch ohne Erlaubnis und insbesondere trotz Verbot halten. Will der Vermieter beispielsweise gegen ein Aquarium in Eurem Wohnzimmer vorgehen, wird er vor Gericht kaum Chancen haben.

Ist im Mietvertrag hingegen ein unwirksames Verbot zur Haltung von Hunden oder Katzen aufgeführt (oder ist gar kein Abschnitt zur Tierhaltung vorhanden), heißt das nicht, dass Ihr Euch ohne Rücksprache einen Vierbeiner zulegen dürft. Stattdessen müsst Ihr bei Eurem Vermieter um Erlaubnis/Zustimmung bitten. Daraufhin ist der Vermieter verpflichtet, die Interessen im Einzelfall abzuwägen und entweder die Tierhaltung zu erlauben oder triftige/sachliche Gründe vorzubringen, warum er Hunde und/oder Katzen in der Wohnung verbietet.

Gegen das Verbot oder die verweigerte Zustimmung könnt Ihr gegebenenfalls klagen. Insbesondere wenn anderen Parteien im Haus die Haltung erlaubt wurde (Ihr also gegenüber anderen Mietern benachteiligt werdet) oder wenn Ihr ein besonderes Interesse an der Haltung habt. Auch wer einen kleinen Hund halten will, der von der Größe her eher einer Katze gleicht und nachweislich sehr ruhig ist, hat gute Chancen (wie diverse Urteile zeigen), die Zustimmung vor Gericht zu erhalten.

Es empfiehlt sich deshalb immer, den Vertrag beziehungsweise ein ausgesprochenes Tierhaltungsverbot durch eine Rechtsberatung prüfen zu lassen.

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3 19. August 2015

Ist die Haltung von “Riesenspinnen” also leicht zu verbieten auch wenn sie ungiftig sind und nur Brennhaare haben? Mit welchem Grund?

“Bei bestimmten Tieren ist eine Haltungserlaubnis unerlässlich

Auch die Klausel im Mietvertrag ist wirksam, wonach Haustiere nur mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (WM 1981, Seite 53), steht es dem Vermieter frei, ob er Tierhaltung duldet. Diese Entscheidung bezieht sich immer auf den Einzelfall. Neben der Haltung von Kampfhunden ist außerdem das Beherbergen von Gift- oder Würgeschlangen, Riesenspinnen, Skorpionen und Papageien problematisch. Lärmstörungen, Geruchsbelästigung, Gesundheitsprobleme und Sicherheitsbedenken zählen zu den Gründen, die solch ein Verbot rechtfertigen.”

Wo ist das Gesundheits- und Sicherheitsrisiko, Geruchsbelästigung o.Ä. bitte bei einer Riesenspinne, wenn sie ungiftig ist?

im Fall von exotischen Tieren geht es um mehrere Aspekte: Wenn es sich um giftige Tiere handelt, kann ein Gesundheits- oder Sicherheitsrisiko das Verbot rechtfertigen, bei geschützten Tierarten, kann die grundsätzliche Wohnungshaltung in Frage gestellt und somit verboten werden. Wenn die Spinne, wie in Deinem Fall, ungiftig ist und vielleicht nicht zu den geschützten Arten zählt, kann der Vermieter allerdings auch den Hausfrieden als Argument vorbringen, bspw. wenn sich Nachbarn nicht mit Spinnen oder Schlangen wohlfühlen (vielleicht hat jemand eine Phobie?) und sich dagegen aussprechen. Bei Exoten gibt es leider da etwas mehr Spielraum für den Vermieter – Geruchs- oder Lärmbelästigung ist hierbei natürlich wohl weniger relevant.